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あなたの借地には、旧借地法の適用がありますから、何度更新しても新法は適用されません。新法の制度である５０年の定期借地権や３０年の建物譲渡特約付借地権に変更する義務はありません。更新料の支払い義務については、合意による更新ではなく、期間満了後も建物が存続し、地主に明け渡しを求める正当事由もないことにより法定更新された場合には、更新料の支払い義務はないという判例（東京地裁昭和５９年６月７日判決、判時１１３３号９４頁）もありますが、更新料支払いの合意が法定更新の場合にも及ぶという判例（東京高判昭和５３年７月２０日判決判時９０４号６８頁但し借家の事例）もあり、微妙なところです。あなたの場合は、改築したいのですから、ある程度減額してもらった上、更新料兼改築承諾料として支払ったほうがよいと思います。その場合の一つのめやすとして、その地域の相続税路線価評価額にその地域の借地権割合（例えば７割）を乗じてその３％〜１０％程度の範囲で交渉し、５％程度という考え方がよくとられています。但し現在は、地価は下落しつつあり相続税路線価評価額より低い場合もありますので、取引事例をよく調査して妥当な金額を交渉することになります。
地主がどうしても改築を認めてくれない場合は、改築許可の裁判を求めることになります。その場合には、当然合意による更新も無理でしょうから、法定更新を覚悟し、改築許可の裁判を求めます。その場合は付随処分として、改築承諾料の意味の一時金（建物の現況や改築内容によって異なりますが通常は更地価格の３〜５％程度）の支払いが条件とされることが多いのです。また賃料も増額改定を条件とされることも多いのです。 |
